市街化調整区域の中古住宅で障がい者グループホームを開設したい場合のポイント

計画的に街づくりを行う必要がある地域を「都市計画区域」といいます。

「都市計画区域」には、「市街化区域」と「市街化調整区域」があり、後者の「市街化調整区域」にある中古住宅を利用して障がい者グループホームを事業を行いたい場合、主に以下３つの法律に注意する必要があります。

今回は、この中の都市計画法について、どのような手順で調べればいいのかまとめてみました。

管轄の行政によって違いがあるので、参考程度にしていただけたら幸いです。

都市計画法の制限

まず、中古住宅が建っている土地が、線引前宅地か線引前宅地でないかを確認します。

その理由は、線引前宅地か線引前宅地でないかで、必要書類と所要時間が異なってくるからです。

線引前宅地の方が書類も少なく、所要時間も少なくなります。

線引前宅地とは、市街化調整区域に指定（線引き）される前から宅地であった土地
浜松市HPより引用

いつ、市街化調整区域に指定（線引き）されたかは地域によって異なります。

対象地の市区町村でいつ市街化調整区域に指定（線引き）されたのかを確認し、法務局で土地登記事項証明書を取得して調べます。

例えば、浜松市をみてみると、市街化調整区域に指定（線引き）されたは昭和47年1月11日でした。

下の謄本を見てみると、

宅地に地目変更された〔昭和45年1月1日〕が、市街化調整区域に指定（線引き）された日の昭和47年1月11日より前であるので、この土地は、線引前宅地であることが分かります。

今回、当事務所が調査した物件は、下のような謄本でした

〔他の従前の土地〕があったため、この地番の閉鎖謄本を取得したところ、市街化調整区域に指定（線引き）された日より前から宅地であったことが確認できたため、線引前宅地となりました。

いろいろなパターンがあります。

浜松市のHPの参考例が分かりやすいので、こちらに付しておきます。

参考にしていただけたら幸いです。

□	建築許可申請書
□	付近見取図
□	敷地現況図
□	土地公図の写し
□	実測図
□	土地の登記事項証明書
□	同意を得たことを証する書類（土地の所有者と建物の所有者が異なる場合、土地所有者の同意が必要）
□	法人登記簿謄本（発行から3か月以内のもの）
□	委任状
□	建築物各階平面図
□	建物立面図
□	合併浄化槽の認定シートの写し（ない場合は、保守点検記録票、法定検査票　清掃記録票で代用可能）

みどり色が、線引前宅地の場合により増える書類となります。

所要時間は、線引前宅地の場合より1か月ほど長くなる印象です。

□	建築許可申請書
□	付近見取図
□	敷地現況図
□	土地公図の写し
□	実測図
□	建築物各階平面図
□	建築物立面図
□	土地の登記事項証明書
□	同意を得たことを証する書類（土地の所有者と建物の所有者が異なる場合、土地所有者の同意が必要）
□	法人登記簿謄本（発行後3か月以内のもの）
□	建築理由書
□	誓約書
□	申請者の印鑑証明書（発行後3か月以内のもの）
□	合併浄化槽の認定シートの写し（ない場合は、保守点検記録票、法定検査票　清掃記録票で代用可能）
□	委任状
□	事業計画書
□	免許等資格を証するものの写し
□	議事録の写し
□	定款（事業内容が法人登記簿で判明しない場合に添付）
□	事業証明